Định giá Bất Động Sản là hoạt động giúp nhà đầu tư giảm bớt rủi ro về giá khi giao dịch mua bán đầu tư bất động sản như mua hố, bán lỗ. Vì giá trị to lớn của mỗi bất động sản nên việc định giá Bất Động Sản sai ở tỷ lệ phần trăm nhỏ cũng có thể tạo nên khác biệt rất lớn.
Định giá Bất động sản là gì ?
Định giá Bất Động Sản là hoạt động sử dụng các phương pháp chuyên môn để thẩm định và xác định chính xác giá giao dịch mua hoặc bán của bất động sản.
Hoạt động này đòi hỏi tính chuyên môn cao bởi phải đánh giá, xem xét và tổng hợp nhiều yếu tố, cũng như mối liên hệ giữa các yếu tố để cho ra được kết quả chính xác.
Bản thân giá trị của bất động sản cũng thường cao, mang tính tài sản cả đời người vì vậy việc định giá Bất Động Sản chính xác lại càng trở nên quan trọng.
Tại Việt Nam, theo quy định của Bộ luât Dân sự năm 2015, khái niệm bất động sản dược quy định như sau:
Bất động sản bao gồm các thành phần:
- Đất đai
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng.
- Tài sản khác théo quy định của pháp luật.
Có nhiều phương pháp định giá Bất Động Sản và thông thường, càng sử dụng nhiều phương pháp để đối chiếu, so sánh thì càng dễ có giá bán chính xác.
Để định giá Bất Động Sản, nhà đâu tư, khách mua/bán có thể tự ước lượng hoặc sử dụng dịch vụ từ bên thứ ba là nhân viên môi giới, công ty có chuyên môn để có chứng nhận và độ tin tưởng cao hơn.
Mục đích định giá Bất Động Sản là gì ?
Đối với người mua hoặc đầu tư bất động sản, mục đích định giá Bất Động Sản không gì khác hơn ngoài việc xác định chính xác giá bán của bất động sản để từ đó có cơ sở để đánh giá chuẩn chỉnh giá trị bất động sản.
Đây là yếu tố quan trọng giúp việc thương lượng, đàm phán với chủ sở hữu để có được giá giao địch tốt nhất. Định giá Bất Động Sản cũng giúp hạn chế rất nhiều rủi ro, tránh trường hợp mua hố, mua lệch quá cao so với giá trị thực của bất động sản.
Đối với người bán bất động sản, định giá Bất Động Sản nhằm mục đích cũng tương tự như người mua là xác định chính xác giá trị thật của bất động sản để tiến hành đánh giá, thương lượng và đàm phán với người mua.
Ngoài ra, giá bán Bất Động Sản thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan, khách quan và liên tục biến động. Vì vậy, ở trước mỗi thời điểm giao địch đều cần thẩm định và định giá Bất Động Sản lại giá trị hiện tại của bất động sản một cách chính xác.
Các nguyên tắc định giá Bất Động Sản
Để việc thẩm định và định giá Bất Động Sản diễn ra chính xác cần tuân theo 8 nguyên tắc cưo bản gồm:
1.Sử dụng hiệu quả nhất.
Nguyên tắc “sử dụng hiệu quả nhất” là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất để định giá bất động sản. Theo đó, bất động sản càng thỏa các điều kiện sau thì càng có giá tốt:
- Được nhiều người lựa chọn sử dụng
- Được nhà nước thừa nhận hợp pháp và bảo hộ
- Mức thu nhập ròng hiện tại và tương lai.
- Bất động sản có thời gian cho thu nhập kéo dài.
2.Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò cơ sở cho cách tiếp cận và phương pháp thẩm định, định giá Bất Động Sản theo cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập và cách tiếp cận từ chi phí.
Theo đó, giá thị trường bất động sản có thể được xác định bởi giá bán của một bất động sản thay thế tương tự về giá trị và tiện ích.
3.Nguyên tắc cung cầu
Giá bán bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố cung cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu khong tăng hoặc gỉam thì giá thị trường sẽ giảm. Ngược lại, khi lương cung giảm mà lượng cầu tăng thì giá thị trường sẽ tăng.
4.Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của bất động sản luôn luôn biến động bởi lý do chịu sự tác động của kinh tế, quy định pháp luật và các điều kiện khách quan khác. Vì vậy, kết quả định giá Bất Động Sản phụ thuộc vào thời điểm định giá và khó phản ánh được xu thế tương lai.
5.Nguyên tắc dự báo
Bất động sản là loại tài sản đặc biệt vì có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lại. Chính vì tính chất này, định giá Bất Động Sản phải ước lượng được giá trị trong tương lai để có kết quả chính xác.
6.Nguyên tắc phù hợp
Bất động sản phải phù hợp với môi trường, điều kiện kinh tế và xã hội trong khu vực một vùng nhất định để đạt đưuọc mức sinh lời tối đa. Nói cách khác, bất động sản càng phù hợp, thuận lợi cho việc phát triển kinh tế – xã hội của vùng thì giá trị càng cao.
7.Nguyên tắc vị trí
Bất động sản là tài sản có tính chất “bất động”. Vì đặc điểm rất đặc biệt này, mỗi bất động sản đều có tính “duy nhất chỉ một”, không thể có bất động sản thứ hai tương tự. Vì vậy, việc định giá Bất Động Sản phải xem xét đến lợi thế vị trí độc tôn có thế mạnh hay khác biệt với các vị trí khác.
8.Nguyên tắc cạnh tranh
Khi số lượng sản phẩm bất động sản trên thị trường đạt đủ độ lớn sẽ xảy ra hiện tượng cạnh tranh làm giảm giá thị trường của bất động sản.
Các phương pháp thẩm định giá Bất Động Sản
1.Thẩm định giá Bất động sản theo cách tiếp cận từ thị trường “Phương pháp so sánh”
Phương pháp so sánh là cách định giá Bất Động Sản được sử dụng phổ biến hàng đầu bởi sự dễ dàng và tiện lợi. Theo đó, phương pháp so sánh thường dựa trên cơ sở phân tích mức giá giao dịch của các bất động sản tương tự, liền kề.
2. Thẩm định giá Bất động sản theo cách tiếp cận từ chi phí
Trên thị trường có không ít các sản phẩm bất động sản đặc biệt, không thường xuyên được giao dịch và vì thế cách tiếp cận bằng phương pháp so sánh cũng khó có cơ sơ để dựa vào.
Lúc đó, phương pháp định giá Bất Động Sản bằng chi phí với nguyên tắc dựa vào các chi phí làm ra bất động sản tương tự như vật thay thế thường được tin dùng, sử dụng.
3. Thẩm định giá Bất động sản theo cách tiếp cận từ thu nhập
Theo như chính tên gọi, định giá Bất Động Sản theo thu nhập là phương pháp thẩm định dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai từ việc khai thác tài sản để ra kết quả giá bán bất động sản.
4. Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư xác định giá bán bất động sản thông qua chênh lệch của giá trị phát triển của bất động sản với chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
5. Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần thẩm định giá.
Nếu bạn còn có bất cứ thắc mắc về định giá Bất Động Sản, đừng ngần ngại liên hệ với đội ngũ Quốc Bảo Bất Động Sản để được tư vấn chi tiết và nhanh chóng.
Ký Gửi
Sàn giao dịch bất động sản Quốc Bảo Bất Động Sản có nhận mua bán, ký gửi, cho thuê căn hộ, officetel, căn hộ Thương Mại Dịch Vụ, Shophouse. Quý Khách hàng cần hỗ trợ thông tin về mua bán, ký gửi, cho thuê, trả lời có nên mua Nhà ở Xã hội hay không vui lòng liên hệ qua Điện thoại, iMessage, Viber, Zalo hoặc Wechat qua số điện thoại 0909 835 113
Quý Khách hàng cần hỗ trợ mua bán lại, ký gửi vui lòng nhắn thông tin mã căn hộ/bất động sản qua Zalo/Viber qua số điện thoại 0909 835 113 với nội dung như sau:
- Bán/cho thuê dự án Mã căn hộ: …. ( Block …. – Tầng….. – căn số ……)
- Diện tích xây dựng: …….m2
- Giá bán gồm VAT + Phí bảo trì trên hợp đồng: ….. vnđ
- Lợi nhuận muốn thu về ( sau khi trừ các chi phí: phí môi giới, công chứng, thuế….): …. vnđ
- Tiến độ thanh toán trên hợp đồng: ……………. ( Anh/chị vui lòng chụp tiến độ thanh toán trên hợp đồng của mình để chúng tôi biết tiến độ thanh toán còn lại trên hợp đồng)
- Họ tên & SĐT liên hệ:…….
CHUYÊN NHẬN MUA BÁN KÝ GỬI – CHO THUÊ – THIẾT KẾ THI CÔNG NỘI THẤT
☎ Hotline 24/7: 0909 835 113
(Phone, iMessage, Viber, Zalo, Whatsapp, Wechat)
