Cách tính giá đất trong hẻm cho người không chuyên năm 2020

Cách tính giá đất trong hẻm được những người có kinh nghiệm lâu năm tính như thế nào? Làm thế nào để định giá chính xác bất động sản nếu như quý khách hàng không có ngân sách để thuê chuyên gia? Làm thế nào để tránh việc “mua hố bán lỗ”? Mời quý khách hàng cùng đội ngũ Quốc Bảo Bất Động Sản tìm hiểu chi tiết.

Cách tính giá đất trong hẻm dễ #1
Cách tính giá đất trong hẻm dễ #1

Nói đến bất động sản chúng ta không hoàn toàn sở hữu bất động sản mà sở hữu quyền sở hữu bất động sản thể hiện trên các giấy tờ pháp lý như sổ hồng và sổ đỏ. Vì vậy cách tính giá đất trong hẻm là cách tính những quyền sở hữu này.

Bất động sản thường bao gồm 2 thành phần là quyền sở hữu đất và quyền sở hữu công trình gắn liền với đất (thường là nhà ở, văn phòng, nhà mày, khách sạn,…)

Chình vì vậy, để thẩm định tài sản là bất động sản chính xác, chúng ta cần thẩm định 2 thành phần:

  • Quyền sử dụng đất (định giá đất)
  • Quyền sở hữu công trình gắn liền với đất (thường là định giá nhà)

Mỗi thành phần này có cách tính và định giá khác nhau. Sau khi tính toán chính xác, chỉ cấn kết hợp là chúng ta có thể xác định được giá trị bất động sản. 

2 cách tính giá đất trong hẻm phổ biến nhất dành cho người không chuyên

Trong ngành bất động sản, có rất nhiều phương pháp để đo đạc và tính toán chính xác giá trị của đất và bất động sản gắn liền với đất. Tuy nhiên có 2 cách tính giá đất trong hẻm sử dụng phổ biến vì dễ tiến hành, không đòi hỏi chuyên môn nhưng có độ chính xác cao. 

Phương pháp 1: So sánh

Khảo sát giá được rao bán và tốt hơn nữa là giá đã giao dịch của các tài sản có vị trí tương đồng hoặc kề cận với vị trí bất động sản của bạn. Càng nắm được nhiều thông tin cách tính giá đất trong hẻm này càng chính xác. Phương pháp so sánh có ưu điểm là rất nhanh và độ chính xác khá cao. Tuy nhiên nếu bất động sản có giá trị lớn thì bạn nên kết hợp nhiều cách tính giá đất trong hẻm để có kết quả chính xác cao hơn.

Ví dụ: Bạn khảo sát và biết được hai miếng đất kế bên đang được rao bán và giao dịch với với giá 1,2-1,5 tỷ. Vậy thì miếng đất của bạn cũng không thể có giá thấp hơn 1-1,2 tỷ. 

Phương pháp 2: Ước tính theo giá đất mặt tiền đường

Sử dụng tỷ lệ ước tính của Quyết định 51/2014. Đây là cách tính giá đất trong hẻm dành cho những người không chuyên. Ưu điểm của cách tính giá đất trong hẻm này là có thể ước tính nhanh nhưng có tỷ lệ sai số khoảng 10-15%. 

Hiện tại, theo Quyết định 51/2014 của UBND TP.HCM và Văn bản Hướng dẫn áp dụng bảng giá đất 2015-2019 của liên sở Tài nguyên & môi trường – Tài chính – Xây dựng – Cục Thuế TP.HCM, nhà đất và cách tính giá đất trong hẻm tại TP.HCM được chia thành 4 vị trí:

HẻmMô tảĐơn giá (hệ số)
Vị trí 1 Mặt tiền, có ít nhất một mặt giáp với đường lớn có tên trong bảng giá đấtTheo bảng giá đính kèm QĐ 51/2014
Vị trí 2Hẻm trải nhựa/bê-tông có chiều rộng >5m0,7 của vị trí 1
Vị trí 3Hẻm trải nhựa/xi măng có chiều rộng từ 3 đến < 5m0,8 của vị trí 2
Vị trí 4Hẻm trải nhựa/bê-tông có chiều rộng < 3m0,8 của vị trí 3

Ví dụ : Địa chỉ nhà bạn: 301/21 Phan Văn Trị, quận Gò Vấp. Diện tích trên giấy chứng nhận là 60m2. Hẻm nhà bạn rộng <5m nên thuộc vị trí 3. Cách tính giá đất trong hẻm có thể như sau

Giá đất mặt tiền đường Phan Văn Trị (VT1): 31,6 triệu/m2

Hẻm nhà bạn thuộc Vị trí 3, áp dụng hệ số: 0,8 của Vị trí 2

Đơn giá của VT2: 0,7 x 31,6 = 22,12 triệu/m2

Đơn giá của VT3: 0,8 x 22,12 =  17,696 triệu/m2

Giá đất thẩm định: 17,696 x 60 = 1.061 tỷ

Bảng giá đất cách tính giá đất trong hẻm
Bảng giá đất cách tính giá đất trong hẻm

Công thức ước tính giá trị công trình xây dựng (nhà) dành cho người không chuyên

Bạn có thể áp dụng công thức sau khi muốn định giá cho công trình xây dựng (CTXD) là nhà ở:

Giá trị CTXD = Diện tích sử dụng x Đơn giá xây dựng mới x Chất lượng còn lại

Trong đó:

  •  Diện tích sử dụng: Là diện tích được công nhận trên Giấy chứng nhận
  •  Đơn giá xây dựng mới: Dựa trên đơn giá xây dựng một công trình tương tự mới 100%. 

Ví dụ: Nhà cấp 3 đơn giá là 3 – 3,5 triệu/m2. Nhà đúc giả là 4,2 triệu/m2…. Để có đơn giá chính xác, bạn có thể xin khung giá xây dựng của một số Ngân hàng để tham khảo.

Chất lượng còn lại: Là % chất lượng của công trình sau khi khấu hao. 

Ví dụ: Nhà 4 lầu xây năm 2009, thời hạn sử dụng của nhà 4 lầu là 50 năm. Vậy chất lượng còn lại của công trình là: [1 – (2019 – 2009)/50]*100 = 80%.

Tiếp tục ví dụ là căn nhà 301/21 Phan Văn Trị, quận Gò Vấp. Giả sử nhà này có 3 lầu, diện tích sử dụng nhà là 180 m2, đơn giá xây dựng mới là 6 triệu/m2. Bạn có thể áp dụng công thức để ước tính giá trị của nhà là:

180m2 x 6tr/m2 x 80% = 1,2 tỷ đồng

Như vậy, ước tính tổng giá trị nhà và đất của bạn là: 1,061 tỷ + 1,2 tỷ = 2,261 tỷ

Lưu ý: Giá trị trên chưa bao gồm nội thất trong căn nhà

Một số lưu ý khi mua nhà đất trong hẻm

Không nên ham rẻ mà mua nhà hẻm quá nhỏ
Không nên ham rẻ mà mua nhà hẻm quá nhỏ – cách tính giá đất trong hẻm

ƯU TIÊN HÀNG ĐẦU LÀ KIỂM TRA PHÁP LÝ

Với bất cứ hình thức giao dịch bất động sản nào, yếu tố pháp lý là điều đầu tiên cần quan tâm tới, nhất là những khu vực nằm sâu trong ngõ cụt. Vậy kiểm tra như thế nào cho chính xác? Bạn có thể trực tiếp lên cơ quan chức năng địa phương tìm hiểu về quy hoạch hoặc hỏi người dân địa phương. Yêu cầu người bán cho bạn trực tiếp xem sổ đỏ của lô đất, trường hợp nếu có nhà trên đó thì xem căn nhà xây được phép hay không phép, để đưa ra những thỏa thuận phù hợp với chủ nhà.

TRÁNH HAM RẺ MUA HẺM QUÁ NHỎ

Quy luật hẻm càng nhỏ thì nhà đất sẽ càng bị mất giá trị. Ngoài ra, bạn còn gặp rất nhiều khó khăn khi muốn xây hoặc sữa chữa nhà. Vì hẻm nhỏ nên việc xây dựng gặp nhiều khó khăn, tốn chi phí, chưa kể rủi ro và phòng cháy chữa cháy cũng cao hơn rất nhiều. Kinh nghiệm là nên tỉnh táo trước những bất động sản nhà đất quá rẻ nhưng rủi ro cao, thanh khoản thấp.

TRÁNH MUA NHÀ CUỐI HẺM

Theo phong thủy, nhà đất cuối hẻm nhận rất ít năng lượng, hẻm càng quanh co thì việc đón dòng khí từ ngoài và nhà sẽ càng khó khăn, dễ dẫn đến tính trạng bế khí, gây bất lợi cho gia chủ. Vì vậy, nếu như đã quyết định mua nhà đất để ở thì không nên chọn nhà ở cuối hẻm.

Nếu bạn muốn đo đạc và thẩm định bất động sản của mình chuyên nghiệp, hoặc có bất cứ thắc mắc khác về cách tính giá đất trong hẻm, đừng ngần ngại gọi ngay cho đội ngũ Quốc Bảo Bất Động Sản để được tư vấn chi tiết, miễn phí và ngay lập tức.

CHUYÊN NHẬN MUA BÁN KÝ GỬI – CHO THUÊ – THIẾT KẾ THI CÔNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN UY TÍN

Hotline 24/7: 0909 835 113

(Phone, iMessage, Viber, Zalo, Whatsapp, Wechat)

Hotline: 0909 835 113 (Phone, Viber, Zalo, iMessage, Wechat, Whatsapp)

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ, THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐÂY

    NHẬN BÁO GIÁ VÀ KHUYẾN MÃI CHI TIẾT TỪ CHỦ ĐẦU TƯ

     

     

     

    0909.835.113 Facebook Chat Chat Zalo Nhận Email